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Cuando en octubre de 2004, Portal Rosario abrió convirtiéndose en el primer gran mall de la ciudad, parecía que el centro de compras de Cencosud marcaría un antes y un después.

Una semana más tarde, inauguró su competidor directo, Alto Rosario, que a pesar de que hizo una apertura parcial, en poco tiempo logró convertirse en el favorito del público.

Hubo varios condimentos para que se dieran estas situaciones. Por un lado, el shopping de IRSA trajo rápidamente el complejo de cines Showcase, que, con sus 14 salas, es el que más entradas vende en todo el interior de Argentina. También opciones como el Museo de los Niños, Rock & Feller´s, Megatlón y la llegada de Zara, más un gerenciamiento comercial más estratégico y cercano a los locatarios, permitió el crecimiento de los locales.

Portal, tomó una postura diferente, pensando que el paraguas de Unicenter podría protegerlos. Sin embargo, estuvieron varios años sin cines, y cuando finalmente contaron con un complejo, fue Sunstar, una empresa que no representaba competencia ni en calidad ni en cantidad frente a Showcase. (Se tardó aún más tiempo en poder contar con unas salas a la altura con Hoyts). Además, la falta de propuestas alternativas y un comercialización más rígida, nunca dejaron que los comerciantes tuvieran grandes ventajas en comparación con sus otros puntos de venta.

En un relevamiento realizado en los últimos días por VIVO247, cerca de 30 locales se encuentran cerrados en Portal Rosario. Aproximadamente, algo más de la mitad están en el segundo nivel, y el resto en el primero.

A eso, hay que sumarle el achicamiento a casi la mitad del supermercado Jumbo que se concretó en 2019.

Para el primer semestre del año pasado, también se había prometido la llegada de una cadena de gimnasios, algo que tampoco se materializó.

Con cambios continuos en la gerencia y con poca (o más bien casi nula) publicidad en los medios de comunicación, es difícil saber cuál es el rumbo que Cencosud piensa para Portal Rosario.